Las casas del boom inmobiliario llegan a la obsolescencia (II)

El 80% de los edificios de nuestro país fueron construidos hace más de 30 años, antes de las primeras Normas Básicas de la Edificación, sin tener en cuenta los criterios de eficiencia energética que conocemos hoy en día. Como consecuencia, cerca de un tercio de la energía que se consume en España se emplea en sus edificios y de esta cantidad, entre un 50 y un 70% tiene que dedicarse a calefacción y refrigeración, con el agravante de que tanto equipos como instalaciones reducen su rendimiento con el paso del tiempo. Los equipos por su desgaste y menor rendimiento en comparación con equipamiento de última generación y las instalaciones por una generalizada falta de mantenimiento y actualización especialmente en el dimensionado del cableado expuesto a un mayor stress por la sucesiva conexión de equipos y dispositivos a circuitos eléctricos previstos para cargas más reducidas cuando fueron instalados.

Desde hace varios años Europa está apostando, en sus políticas energéticas, por una nueva cultura de la edificación.

La Directiva 2012/27/UE, relativa a eficiencia energética de edificios, refuerza el compromiso que los países miembros adquirieron en la anterior de 2010 y que se concretaba en la obligatoriedad de construir edificios de energía casi nula a partir de 31 de diciembre de 2020 (2018 para edificios públicos). En esta nueva Directiva de 25 de octubre de 2012, este compromiso se renueva e intensifica a través del impulso de medidas concretas para promover la rehabilitación energética del ineficiente parque de edificios existentes. Y es que nadie duda hoy que rehabilitar los millones de edificios existentes constituye sin duda la mayor oportunidad de ahorro energético y económico, de creación de empleo y de reducción del impacto medioambiental a nuestro alcance.

Mirando hacia adelante

El ritmo de envejecimiento del parque de viviendas en España aumenta al 3,3% anual, atribuible a que las primeras casas de la pasada burbuja inmobiliaria empiezan a cumplir la mayoría de edad. Es más, actualmente el 81% de las viviendas tiene más de 18 años, y ese porcentaje escalará hasta el 83% durante el próximo ejercicio. Además, la mitad de las viviendas de todas las comunidades autónomas tienen más de 40 años y se han construido bajo criterios de baja calidad. Todo ello supone un acicate para el sector de la reforma. El estado medio en que se encuentra las viviendas más antiguas es muy precario algo que contrasta en un momento de auge de la demanda.

Las casas del boom inmobiliario llegan a la obsolescencia

Valorando el gran peso que tiene la construcción en la actividad de las empresas instaladores conviene contrastar datos recientes de su evolución.

Siguiendo la tendencia de los cuatro últimos años, el mercado de la vivienda consolida su recuperación. Los principales indicadores muestran una tendencia alcista, con la demanda de vivienda a la cabeza, y avanzan hacia su normalización tras el pasado periodo de crisis. Para tener una idea más concreta y actual veamos los últimos datos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) sobre la situación de precios en el 2º trimestre 2018.

En términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre experimentó un incremento del 2%.
El valor medio por metro cuadrado del segundo trimestre de 2018 es un 24,4% inferior al del nivel alcanzado en el primer trimestre de 2008, en el que alcanzó su máximo valor.
El precio de la vivienda libre subió en doce comunidades autónomas, aunque a distinto ritmo, lideradas por Madrid (9,6 %), Cataluña (6,2 %) y Baleares (5,0 %).
En cuanto al análisis del precio de la vivienda por antigüedad, vemos que el precio de las viviendas con menos de 5 años se sitúa en 1.810,3 euros/m2, suponiendo un incremento interanual del 0,8%.
Las viviendas con más de 5 años de antigüedad han visto incrementado su precio en un 3,9% interanual, alcanzando la cifra de 1.581,11 euros/ m2.
En cuanto al precio medio de la vivienda protegida, se situó en 1.130 euros/m2 cuadrado en el segundo trimestre de este año, lo que supone un descenso del -0,4 % respecto al mismo periodo del año pasado y un incremento del 0,1% respecto al primer trimestre de 2018.

Índice de Precios de la Vivienda. Variación de medias anuales (%)

Fuente INE

Por consiguiente:

Desde una perspectiva más directa.

Las viviendas más antiguas con un precio medio más accesible para muchos compradores por un efecto demanda, son las que más han incrementado su precio a lo que cabe añadir que una vivienda que requiera reformas incrementa su valor de media un 30% una vez reformada. Sin duda datos muy elocuentes sobre las perspectivas del potencial del mercado de la reforma.

Desde una perspectiva más global.

Dada la revalorización de la vivienda y la consecuente mejora de las rentabilidades, se ha iniciado un nuevo ciclo expansivo impulsado por las grandes promotoras y fondos de inversión en el mercado de compraventa, así como por las socimis en un mercado de alquiler con cada vez mayor peso. Son estos nuevos actores los que están liderando un gran impulso al sector con especial atención a la rehabilitación de edificios. Un nicho de mercado excelente para empresas instaladoras de tamaño medio.

Para un tipo de instalador más pequeño y volviendo a los datos de incremento de valor de las viviendas antiguas reformadas no perdamos de vista el goteo constante y en aumento de las pequeñas reformas en viviendas con un gran mercado potencial todavía por atender.

Nuevas exigencias que impulsan nuevos agentes profesionales

Con el progresivo envejecimiento del parque construido que afecta cada vez a más edificios y viviendas propicia intervenciones más frecuentes que requieren una mayor prevención contra el deterioro. En esta dirección la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimac) propone dos medidas. Crear un Código Técnico de la Reforma (CTR) para cubrir este nicho de mercado que no se contempla en el actual Código Técnico de las Edificación (CTE), e impulsar la figura del asesor técnico, alguien imparcial e independiente, responsable de coordinar las obras y auditar objetivamente que estén bien realizadas.

Más allá de profesionalizar el sector de la reforma, estos asesores se encargarán de realizar un ‘servicio posventa’ para detectar las necesidades que surjan en la vivienda con el paso del tiempo y así fidelizar al cliente. Y ese seguimiento, con su correspondiente auditoría, propiciará un mantenimiento continuado del estado de los inmuebles. Como consecuencia, la construcción podría lograr un modelo de negocio más sostenido en el tiempo que afectará a todos los subsectores involucrados destacando entre otros el de las instalaciones eléctricas por la incidencia que tiene la electricidad cada vez con mayor peso en viviendas y edificios.

Actualmente el peso del sector de la reforma en la construcción ha alcanzado el 80%. Por cada puesto de trabajo en obra nueva se generan 1,5 en reformas, y más teniendo en cuenta que la actividad que originarán los asesores técnicos se traducirá en más empleo, y de mayor calidad.

De esta forma, el volumen de negocio de este sector escalará este año por encima de los 16.100 millones de euros, un 6,4% más que en 2017, según el Observatorio 360º de la reforma –elaborado por Andimac-. Sin embargo, actualmente sólo se reforman cuatro casas de cada 100, una cifra que podría dispararse gracias a la confianza que aportará a los clientes una figura como la del asesor técnico.

En conclusión:

Un tercio de la energía que se consume en España se emplea en sus edificios cuando una de las prioridades estratégicas de desarrollo de riqueza y empleo es la Eficiencia Energética.
En el 80% del parque edificado de viviendas más del 20.000.000 tienen más de 30 años. Una mayoría requieren ser acondicionadas con reformas a distintos niveles
Las viviendas más antiguas son las que más han incrementado su precio.
Una vivienda reformada incrementa de media su valor un 30%
El mantenimiento y la prevención serán dos aspectos importantes para subsanar el progresivo deterioro del parque edificado. Sin duda una gran oportunidad de negocio para los instaladores y otros agentes relacionados en la construcción.

Autor: Juanjo Catalán